Aflossingsvrije hypotheek: bangmakerij of terechte zorgen?

Er is de laatste tijd nogal veel te doen over de aflossingsvrije hypotheek. Meer dan de helft van de huizenbezitters heeft een aflossingsvrij leningdeel in de hypotheek, de problematiek is dus op een grote groep van toepassing.

De AFM (Autoriteit Financiële Markten) heeft de aflossingsvrije hypotheek dit jaar als speerpunt: het gaat dan vooral om bewustwording maar ook een duidelijke call to action: doe er iets aan!

Het grote voordeel van de aflossingsvrije hypotheek zijn natuurlijk de lage maandlasten, er is namelijk geen sprake van aflossing. Het nadeel is dat de hypotheekschuld volledig blijft staan.

In principe heeft een hypotheek een looptijd van 30 jaar en de renteaftrek loopt in eerste instantie synchroon met de looptijd van de hypotheek. Bij het afsluiten van steeds hogere hypotheken, bijvoorbeeld bij een verhuizing of verbouwing, ontstaat er binnen de hypotheek een verschil in rente aftrek termijnen.  Voor het hogere afgesloten deel gaat de 30 jaar termijn namelijk opnieuw lopen. Ook gaat de looptijd (30 jaar) meestal opnieuw lopen als er een nieuwe hypotheek wordt afgesloten.

Wanneer kan een aflossingsvrije hypotheek problematisch worden?

1. Einde renteaftrek: Het einde van de renteaftrek looptijd kan een forse verhoging van de maandlasten betekenen omdat de bruto maandlast opeens de netto maandlast wordt. Wanneer de hypotheek recent tegen een lage rente is afgesloten zijn de gevolgen bruto-netto meestal niet zo ingrijpend maar met een rente van 5% is het verschil hoog. .
2. Einde looptijd: Wanneer de 30 jaar voorbij zijn zal de hypotheek in principe moeten worden afgelost. De meeste banken willen wel verlengen maar dan zal er wel aangetoond moeten worden dat je inkomen voldoende is om de hypotheek te kunnen (blijven) dragen.
3. Pensioen: Indien het pensioeninkomen (fors) lager is dan het huidige inkomen zal het percentage dat je kwijt bent aan wonen sterk stijgen. Met een lager pensioeninkomen krijg je tevens minder renteaftrek (voor zover nog van toepassing) en daardoor fors duurder uit. Een eventuele verlenging bij einde looptijd kan dan ook in gevaar komen bij een te laag inkomen in combinatie met het verlies van rente aftrek. Bij pensionering hebben de meeste mensen hun 30 jaar renteaftrek tenslotte voor een groot deel al opgesoupeerd.

Als bovenstaande ‘events’ samenvallen en dan kan er echt sprake zijn van ‘Houston, we have a problem’.

‘Houston, we have a problem’, is dit ook zo?

Het hangt ervan af of bovenstaande een daadwerkelijk probleem is voor je. Mogelijk bouw je op een andere manier vermogen op waardoor je kunt aflossen en/of de lasten kunt blijven betalen. Als het pensioeninkomen ruim voldoende is: dan ook geen man overboord. Voor een hoop mensen gaat op dat ze nu in hun ‘grote mensen huis’ wonen, het huis waar de kinderen opgroeien. Op het moment dat de kinderen het nest verlaten is het huis dan vaak te groot en is het wellicht tijd om andere keuzes te maken: het huis verkopen en kleiner (en dus goedkoper) gaan wonen.

Het gaat uiteindelijk allemaal om keuzes.

Nu afbetalen op de hypotheek kan zo’n keuze zijn. Nadeel is dat het ingrijpend is op het netto besteedbare inkomen en wanneer je drie schoolgaande (of studerende) kinderen hebt is deze ruimte er mogelijk niet. Bovendien is het de vraag of het verstandig is om al je geld in je ‘stenen’ te stoppen.

En andere keuze kan zijn het tijdig oversluiten van de hypotheek (minimaal 10 jaar voor het bereiken van de pensioenleeftijd) met wederom een looptijd van 30 jaar. De betaalbaarheid na pensioendatum kan dan nog steeds een punt zijn, maar de lasten voor de komende 30 jaar bekend en daarmee  wel een bewuste keuze: in het huis willen blijven wonen en als nodig kun je in de kosten van levensonderhoud snijden.

Een DGA met vermogen in de onderneming heeft ook nog de optie om de hypotheek (deels) te lenen van de BV.

En nu?

Wat in jouw specifieke situatie verstandig is hangt van vele factoren af. Er is niet zomaar aan te geven wat wijsheid is. Ieder mens en iedere situatie is anders waardoor er specifiek naar je situatie, wensen en doelstellingen gekeken zal moeten worden om tot de beste oplossing voor jou te komen.

Het is in ieder geval verstandig om er nu al over na te gaan denken. Als de bovenbeschreven events zich gecombineerd gaan aankondigen kan het te laat zijn om nog keuzes te kunnen maken, met alle gevolgen van dien.

Keuzes? Dan maar beter huren?

Overigens hebben niet alleen huizenbezitters met een (deels) aflossingsvrije hypotheek een mogelijk probleem. Wanneer we naar huurders gaan kijken speelt een vergelijkbare problematiek. Vaak weinig assets, een huur die iedere maand terugkomt en jaarlijks stijgt. Wanneer er dan sprake is van een laag pensioeninkomen staat de betaalbaarheid van de woning helemaal onder druk.

Een (deels) aflossingsvrije hypotheek, tegen een lage rente gesloten met een nieuwe looptijd van 30 jaar kan dan veel lagere maandlasten geven dan de huurpenningen en uiteindelijk de best betaalbare oplossing blijken te zijn.  Met andere woorden, ook voor huurders kan het verstandig zijn om na te denken over de gevolgen richting pensioendatum en de keuze koop versus huur te overwegen.

Remco-Peter van der Waarden