Aflossingsvrije hypotheek drijft ouderen in het nauw volgens artikel Trouw.

Het zal niemand zijn ontgaan, bijna wekelijks is een wel iets te lezen over de aflossingsvrije dan wel ‘aflossingsblije’ hypotheek. In het verleden zijn er veel (deels)aflossingsvrije hypotheken verstrekt en ‘men’ voorziet vooral problemen voor de groep van middelbare leeftijd. In die groep is sprake van relatief veel zelfstandigen – DGA’s met vaak beperkte pensioenopbouw. Voorts is er een grote groep in loondienst die regelmatig van baan zijn gewisseld en/of bij bedrijven hebben gewerkt met een karige of zelfs geen pensioenregeling.

Ik heb reeds op 4 juli 2019 een artikel geschreven over de aflossingsvrije hypotheek: https://www.waardenwealth.nl/hypotheekadvies/aflossingsvrije-hypotheek-bangmakerij-of-terechte-zorgen/ waarin ik al heb beschreven wat de goede en minder goede punten zijn aan een aflossingsvrije hypotheek.

In dit artikel wil ik specifiek inzoomen op de groep die 10 a 15 jaar of langer voor pensioendatum zitten (= rond de 50-55 jaar). Het gaat dan om zowel ondernemers, DGA’s als ‘loondiensters’, eigenlijk iedereen met een hypotheek dus.

Deze groep heeft vaak reeds 20 jaar of langer een hypotheek waardoor het einde van de hypotheekrenteaftrek en het contract aan de horizon gloort. Tel daarbij op dat het maximale tarief waartegen je de hypotheek mag aftrekken een versnelde afbouw kent tot maximaal 37,5% in 2023. De grote vraag is ook nog wat het volgende kabinet gaat doen met de hypotheekrenteaftrek: verder versoberen of helemaal afschaffen?

Het is zaak om nu al goed na te denken over de betaalbaarheid van de hypotheeklasten richting en na pensioendatum. De indruk die gewekt wordt is dat een aflossingsvrije hypotheek slecht is en dat je hier zo snel mogelijk vanaf moet. Ik ben van mening dat het een stuk genuanceerder ligt en dat er situationeel naar gekeken zal moeten worden.

Voorbeeld 1: Redelijke pensioenregeling, overwaarde
Vele huiseigenaren hebben inmiddels een mooie overwaarde in de woning. Stel dat er sprake is van een 75% aflossingsvrije hypotheek van de woning en dat de hypotheek reeds 18 jaar loopt. Dit betekent dat de resterende looptijd 12 jaar is, daarna zal er opnieuw getoetst moeten worden of de hypotheek op het inkomen gedragen kan worden en een nieuwe hypotheek kan worden verstrekt. Wanneer dit moment na pensioendatum valt kan dit problematisch uitpakken: er is waarschijnlijk onvoldoende inkomen om de lasten ‘formeel’ te kunnen dragen. Dit betekent geen hypotheek en dus verkoop woning (ook al is er sprake van een redelijk pensioeninkomen).
Het is voor deze huiseigenaar mogelijk om nu de hypotheek over te sluiten met een nieuwe looptijd van 30 jaar. Dit kan wederom volledig aflossingsvrij (bij sommige geldverstrekkers tot 90% waarde woning). De huidige rentestanden staan op historisch laag niveau en wanneer de rente van de aflossingsvrije hypotheek voor 30 jaar (of 20 jaar) zal worden vastgezet weet deze huiseigenaar de komende 30 jaar waar hij/zij aan toe is qua maandlasten.

Omdat de hypotheek volledig aflossingsvrij is tegen een historisch lage rente geeft dit een bruto = netto maandlast die te overzien is en wellicht ook zeer goed op te brengen na pensioendatum. Er is reeds 25% overwaarde aanwezig in de woning, deze zal dus ook niet snel onder water komen staan. De waarde van de woning zal over 30 jaar waarschijnlijk hoger zijn, al is het maar door de cumulatieve inflatie over deze 30 jaar. Na verkoop zal er wellicht een mooie overwaarde overblijven die gebruikt kan worden om een appartement terug te kopen. Huur is natuurlijk ook mogelijk, dan kan de hele overwaarde worden opgegeten.

Voorbeeld 2: Goedlopende DGA, matig pensioen
Dezelfde situatie, huidige hypotheek 75% aflossingsvrij van de waarde van de woning. DGA, stevig inkomen en stevige overwinst. Pensioen over 20 jaar, echter (te) weinig opgebouwd. Optie is om het huis te verkopen op het moment dat de lasten ondragelijk gaan worden. Een andere en wellicht betere optie is om de aflossingsvrije hypotheek nu over te sluiten en volledig om te bouwen tot een annuïteiten- of lineaire hypotheek en deze in 20 jaar volledig af te lossen. Rente 20 jaar vast om en nabij de 2%. De maandlasten zullen door de aflossing stevig uitpakken echter zijn deze op dit moment prima te dragen door het hoge inkomen en de overwinst welke (deels) als dividend uitgekeerd kan worden. Na 20 jaar geen hypotheekschuld meer en dus relatief weinig pensioeninkomen nodig om in het huis te blijven wonen. Op een gegeven moment kan de woning verkocht worden, van de opbrengst cash een appartement terugkopen en het restant als pensioenaanvulling gebruiken. Huren is natuurlijk ook en optie: dan kan de gehele netto opbrengst opgegeten worden.

De overwaarde c.q. winst op een woning is niet belast voor de inkomstenbelasting. Eventuele boeterente en kosten ter verkrijging van de hypotheek (taxatie, hypotheekakte en fee adviseur) zijn eenmalig aftrekbaar voor de inkomstenbelasting als vooruitbetaalde rente en kosten. Meefinancieren van de boeterente en kosten is mogelijk, de rente over dit deel van de hypotheek is dan niet aftrekbaar. Echter door de lage rente (en versnelde afbouw maximale tarief aftrek) zal het verschil tussen bruto- en netto maandlasten relatief klein zijn.

Het is natuurlijk van je persoonlijke situatie afhankelijk of bovenstaande voorbeelden haalbaar en/of wenselijk zijn. Te lang wachten kan echter betekenen dat oversluiten niet meer mogelijk is en je gedwongen kunt worden je huis te verkopen. Neem daarom nu al contact op met je adviseur of bank zodat je straks niet voor (nare) verrassingen komt te staan!

Remco-Peter van der Waarden

#hypotheek #pensioen #ondernemer #zzp’er #DGA #actnow!