Ondernemerschap en hypotheek: slechte combinatie?

Het lijkt erop dat het steeds moeilijker is om als ondernemer een ‘realistische’ hypotheek te krijgen. Waar de werknemer van de DGA met een werkgeversverklaring en loonstrook de hypotheek vrij simpel kan krijgen ligt dit voor de DGA van dezelfde onderneming vaak anders.

Ondernemers worden helaas nog te vaak gezien als een risico. Dit terwijl de ondernemer zijn ziel, zaligheid en assets in de onderneming heeft zitten en geen risico op ontslag heeft. Faillissement is natuurlijk een andere zaak maar wanneer we het over een gezonde onderneming hebben is de kans hierop statistisch gezien niet heel groot. Bovendien moet er mijns inziens ook goed naar de ondernemer worden gekeken: CV en track record, wat is de verdiencapaciteit en arbeidsmobiliteit in geval van staken van de onderneming? Dit laatste is vooral belangrijk wanneer de ondernemer < 3 jaar geleden gestart is (en zzp’ers).

Werknemers aan de andere kant worden vaak niet als risicogroep gezien. Dit terwijl een werknemer in theorie ieder moment ontslagen kan worden, dan misschien een kleine afkoopsom krijgt en nog maar moet zien of er een gelijkwaardige baan met dito salaris gevonden kan worden.  In de huidige hoogconjunctuur speelt dit minder, we weten echter allemaal dat we ook weer met een laagconjunctuur te maken gaan krijgen.

Waar het bepalen van een inkomen van een IB-ondernemer (Eenmanszaak, VOF of Maatschap) nog vrij overzichtelijk is aan de hand van de Winst uit Onderneming en de aangiftes IB, is het bepalen van een realistisch inkomen van een DGA een andere zaak. We hebben immers te maken met een loondienstverband van de DGA (al dan niet via een Holding) en de winst die in de onderneming achterblijft en/of als dividend naar de DGA vloeit.

In geval van meerdere BV’s komen er nog meer zaken om de hoek kijken: bijvoorbeeld onderlinge leningen, rekening courant verhoudingen en wellicht een werkmaatschappij waar de solvabiliteit en /of liquiditeit niet voldoet. Al deze zaken dienen beoordeeld te worden om uiteindelijk tot een realistisch (mogelijk) ondernemersinkomen te komen. Alleen maar kijken naar het loon van de DGA is wel erg kortzichtig en doet de ondernemer tekort, de ondernemer heeft er (fiscaal) voordeel bij om het salaris relatief laag te houden.

Het is op dit moment een trend bij geldverstrekkers om de ‘ondernemersdesk’ op te heffen (voor zover deze er al was) en het bepalen van een ondernemersinkomen uit te besteden aan externe partijen. In de basis is hier helemaal niets mis mee, deze partijen weten heel goed wat ze doen en er is veel kennis aanwezig. Maatwerk is echter veelal niet mogelijk omdat men zich strak aan de richtlijnen van de desbetreffende geldverstrekker dienen te houden met als gevolg dat er situaties kunnen ontstaan waarbij het ondernemersinkomen (te) laag uitpakt omdat er vrijwel geen mogelijkheid tot ‘explain’ is. Dit betekent dat de financiering van het droomhuis niet door kan gaan met alle gevolgen van dien. Een beruchte deal-breaker is bijvoorbeeld de rekening courant verhouding tussen DGA en Holding.  Een ogenschijnlijk zeer succesvolle ondernemer met dito onderneming kan hierdoor in een situatie belanden dat er zelfs helemaal geen inkomen afgegeven kan worden.

Er zijn gelukkig nog steeds partijen in de markt die wel beschikken over een ondernemersdesk en die verder kijken dan alleen de kille cijfers. Er is nog steeds veel mogelijk mits een realistische bepaling van de verdiencapaciteit van de ondernemer met een gedegen onderbouwing. Ook indien er sprake is van een ‘vlekje’, dit dient dan vanzelfsprekend middels een ‘explain’ goed en valide onderbouwd te worden.

Het is dan ook zaak dat de ondernemer in een vroegtijdig stadium contact opneemt met een financieel adviseur om te bekijken wat de mogelijkheden zijn en potentiële struikelblokken. Er kan dan worden bijgestuurd indien nodig (bijvoorbeeld rekening courant verhouding verlagen middels dividend uitkering) en de ondernemer weet wat er aan hypotheek te verkrijgen is zodat nare verassingen uitblijven.

Conclusie:

Ondernemerschap en hypotheek gaan wel degelijk samen, zelfs in het geval van startende ondernemers of een ‘vlekje’. De zaak staat of valt echter met een gedegen inventarisatie, analyse, bepaling inkomen en onderbouwing hiervan.

Remco-Peter van der Waarden