Ondernemer: Huur versus koop

Ja, de eeuwige vraag: huis kopen of toch maar blijven huren?

De lage hypotheekrente is natuurlijk erg aanlokkelijk op dit moment echter zijn de huizenprijzen ook hoog. Dit zijn natuurlijk communicerende vaten en de ‘woningnood’ doet hier ook nog een duit in het zakje. Het ziet er naar uit dat er voorlopig nog wel een fors tekort blijft aan woningen ondanks de inzet van de overheid om veel meer te gaan bouwen. De druk op de randstad zal hoog blijven en bouwprojecten komen maar moeizaam van de grond. Dit vanwege (te) hoge kosten, personeelsgebrek en de stikstofcrisis. Recent de PFAS-problematiek waarbij de bouwgrond onderzocht dient te worden op de aanwezigheid van chemische stoffen en mogelijk tot bouwstop c.q. sanering kan leiden.

Huurwoningen zijn bijna niet voorhanden en indien wel tegen hoge huren. Het gaat uiteindelijk om de hoogte van de woonlasten, nu en in de toekomst. In het geval van huur krijg je jaarlijks te maken met huurverhogingen en dat tot in de lengte der dagen. Voordeel van huren zijn onder andere de flexibiliteit, het feit dat je de woning niet zelf hoeft te onderhouden en geen vermogensrisico indien de woning in waarde daalt.

Als starter een woning kopen betekent dat de woning in 30 jaar tenminste annuitair afgelost zal moeten worden om de hypotheekrente af te kunnen trekken. Dit betekent een stevige aflossing (met dito maandlasten) echter ook een stevige vermogensopbouw in de woning.

Juist dit laatste kan interessant zijn voor de ondernemer. Vaak is er sprake van een karige- of geen pensioenopbouw buiten de AOW. Door het aankopen van een woning en hier stevig op af te lossen neem je de regie voor toekomstige woonlasten voor een groot deel in handen. Met een lange rentevaste periode (20 of zelfs 30 jaar) zijn de maandlasten helder en de aflossing zorgt voor vermogensopbouw in de woning. Wanneer de woning na 30 jaar is afgelost zeer lage woonlasten wat het gebrek aan pensioen kan compenseren. Eventueel kan bij verkoop van de woning tegen de pensioendatum de opgebouwde overwaarde (deels door aflossing en wellicht ook door waardestijging van de woning) te gelde worden gemaakt middels verkoop van de woning of eventueel een overwaarde hypotheek.

Wanneer de volledige aflossing middels annuïteiten een te hoge aanslag is op het netto besteedbaar inkomen kan er (ook als starter) bij bepaalde geldverstrekkers worden gekozen voor een aflossingsvrije hypotheek van maximaal de helft van de (taxatiewaarde) van de woning. Dit betekent dat de rente over het aflossingsvrije deel niet fiscaal aftrekbaar is maar zal wel tot een aanzienlijk lagere maandlast leiden. Gezien de lage rentestand is het verschil tussen bruto- en nettorente niet heel groot en door de versnelde afbouw van de maximale hypotheekrenteaftrek zal dit verschil alleen maar kleiner worden.

De hypotheekrenteaftrek is in 2019 maximaal 49% en deze zal versneld worden afgebouwd naar 37,05% in 2023. Zoals aangegeven zal het verschil tussen bruto- en netto maandlasten hierdoor verder afnemen (mits je in de hoogste belastingschijf zit). Ter compensatie zal het Eigenwoningforfait worden afgebouwd van 0,65% in 2019 naar 0,45% in 2023. Voorts onderzoekt het ministerie van Financiën of de overdrachtsbelasting voor starters kan worden afgeschaft, dit zal dan 2% op de aankoopwaarde schelen.

Een deel aflossingsvrij in de hypotheek kan hierdoor een prima oplossing zijn om de woonlasten nu- en in de toekomst betaalbaar te houden. Door de helft van de hypotheek annuitair (of lineair) af te lossen is er nog steeds sprake van een behoorlijke vermogensopbouw en zal er in de toekomst vrijwel zeker sprake zijn van een mooie overwaarde.

Natuurlijk moet er dan wel een geschikte woning worden gevonden en dat is nog steeds niet makkelijk. Daarna komt het financieringsvraagstuk om de hoek kijken en ook hier heeft de ondernemer het meestal moeilijker dan iemand die in loondienst is. Er zijn echter voldoende geldverstrekkers die wel hypotheken verstrekken aan ondernemers, zelfs in geval van startende ondernemers. Het is verstandig om vooraf een adviseur te raadplegen die gespecialiseerd is in ondernemers om de mogelijkheden te bekijken en verschillende scenario’s voor je door te rekenen. Je weet dan waar je aan toe bent voordat je op een huis gaat bieden!

Remco-Peter van der Waarden